相続前・相続後の不動産活用について悩んでいる

不動産を持っているだけで有利、という時代は終わりました。ご自身で運用方法を考え、実行・整理する時代です。相続前・相続後にご相談いただき、実行が多いのは次の様なご提案です。

1.不要な財産の整理

(1)ご自宅の売却

お亡くなりになった方のご自宅が不要であれば、早めの売却をお勧めしております。(空き家における火災リスク、時価下落による売却手取額の減少等があるため)売却のタイミングによって小規模宅地等の特例や、居住用財産の3000万円控除等、税金を安くする特例を使える場合、使えない場合がありますので、事前にご相談頂ければと思います。

(2)不要な賃貸物件の売却

賃貸不動産をただ持っているだけで安心という時代ではありません。オーナーご自身が、賃貸物件の利回り、将来の維持修繕費の見積額、立地等を総合的に考え、賃貸物件を経営していく時代です。

火災やエレベーター事故により入居者が事故にあった場合は、オーナーの責任を問われます。そのようなご不安を抱えていらっしゃるのであれば、思い切って売却してしまうという選択も考慮されてはいかがでしょうか。

ただし、築年数の長い賃貸物件を現状のまま売却されるのであれば、ほとんど更地の価値しかありません。(更地から建物の解体費用、入居者の立ち退き費用を控除した金額が査定額となります)そのため、高く売りたいのであれば、リノベーション前提の方に売却が必要になるかもしれません。不動産は仲介業者によって売却価額にかなり開きがでますので、ご注意頂ければと思います。

(3)底地や借地権の整理

土地を貸している場合(底地を所有)や、借りている場合(借地権を所有)は、買い取り・共同売却によって権利を整理することをお勧めいたします。(底地や借地権は相手がいるので権利関係が常に不安定となるためです)

売却時に相続税の取得費加算を使えば、税負担を軽減しつつ権利関係を整理できます。

(4)不要な家庭用財産の売却

お亡くなりになった方のご自宅内にあった財産は、家庭用財産のため、税務上はほとんど価値がないものとして取り扱われます。(家具等は価値がほとんどないとされます)そのため、これらを売却しても税金の申告は不要です。

ですが、まれに、金や美術品といった財産をお持ちの方がいらっしゃいます。特に金を処分した場合は確定申告が必要となりますので、注意してください。

金はここ10年で相当に価格が上昇しております。税務署も金の売却については目を光らせていますので、売却益が出た場合は必ず確定申告してください。売却価額が200万円を超えた場合は買い取り会社から税務署へ支払調書が提出されますので、税務署も簡単に補足できます。

また、高価な美術品をお持ちであった方もいらっしゃるかと思いますが、これらの売却にも税金がかかりますので、ご注意ください。(美術品がありましたら、美術倶楽部等で簡易鑑定してもらうことが可能です)

2.不動産の権利関係の整理

(1)交換特例の活用

土地は売却だけでなく交換することもできます。税法では、土地を交換すると売買とみなして、原則として税金がかかってしまうのですが、交換特例の要件を満たせば、課税を回避することができます。ご親族間で土地を交換し、権利関係を整理することも可能となりますので、ご相談いただければと思います。

(2)共有している土地の分割

ご兄弟で共有となっている土地は、分割して単独利用することもできます。贈与税がかからないよう、持分割合や路線価評価を計算し、それぞれの単独利用を可能にすることができます。(ただし分割後の土地が最低敷地面積以下とならないよう注意する必要があります)

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